首个被官方公开通报的现房销售违规案例引发了社会的关注。
近日，海南省三亚市住建局对外发布《关于“天正山河玺院”项目房地产开发企业、中介机构违规销售的通报》。该项目本应按照现房销售制度推进，但在尚未达到现房销售阶段就擅自采取收取认筹金的形式进行违法销售。因此被定性为触碰现房销售制度的“红线”。
“这是自2020年3月海南实行现房销售制度以来，三亚首次公开披露违反现房制度的典型案例。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“鉴于近两年现房工作力度加大，且重心从开发端进入销售端，所以对现房销售模式及规范更需要研究，将有助于更好促进现房制度开展，最终更好保护购房者的权益。”
推进现房制度是房地产发展新模式的重要组成部分。随着各地现房用地的开发建设，更多项目开始进入现房销售的环节。那么，现房销售制度有哪些规定？在购买现房项目时，购房者如何“避坑”，需要特别注意哪些方面？
事件：
违规销售，开发商全额退回购房款
在通报中，三亚市住建局称，接到举报，反映“天正山河玺院”项目在未取得《商品房现房销售备案》情形下，向购房人出售商品住房。经过调查，三亚永基房地产开发有限公司（简称“三亚永基”）开发建设位于天涯区的“天正山河玺院”项目，尚未办理商品房现房销售备案手续，不具备销售条件。
经三亚市住建局调查，三亚正基房地产开发有限公司（简称“三亚正基”，为开发企业的全资母公司）账户于2024年12月23日至2025年1月10日期间，收取“天正山河玺院”项目3-2-502、601、602及6-2-802号房屋认筹款各50万元，共计200万元，属于违法销售。目前，三亚永基已将违规收取的购房款全额退回。
同时，“天正山河玺院”项目销售公司海南搏悦创展科技有限公司（简称“搏悦创展”）代理销售不符合销售条件的商品房，属于违法销售。
三亚市住建局对此违规销售的做法做出处理，其中，根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，决定给予三亚永基全市通报批评，处以警告，责令限期改正。涉及违法违规行为，将移交执法部门进行处理。同时，根据《商品房销售管理办法》第四十三条规定，决定给予搏悦创展全市通报批评，处以警告，责令限期改正；涉及违法违规行为，将移交执法部门进行处理。
值得一提的是，被通报处理的三亚“天正山河玺院”，其建设地块是2024年6月26日出让的三亚市中心城区控规HP04-06-04/05/11地块，两家房企经过510轮竞价，最终，三亚正基以16.36亿元的最高价竞得，溢价率达37.7%，刷新了当时三亚住宅用地楼面价纪录。
在该地块出让公告中，明确约定“该宗地建设的商品住宅须实行现房销售”。
根据天眼查APP信息显示，项目开发企业三亚永基为拿地企业三亚正基的全资子公司，均属河北省衡水市天正地产集团的核心企业。
企业官网信息显示，天正地产集团成立于2003年，起步于衡水，截至2024年6月，在河北、山东、宁夏和海南均有布局，其中，河北为其房地产业务的大本营，项目分布在邯郸、邢台、衡水、沧州等地。此外，根据中指研究院数据，2023年，天正地产实现权益销售额68.43亿元，排在全国房企销售榜第93位；2024年，天正地产实现全口径销售额54.5亿元，在房地产企业中排名第129位。
焦点：
开发商销售现房前必须取得相应手续
作为全国首个省级出台现房销售政策的省份，海南在全国层面上率先践行现房销售制度。
早在2020年3月，海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，其中提出，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。同年5月，《海南省住房和城乡建设厅关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》发布，明确在2020年3月8日后（含3月8日），通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。
此次三亚“天正山河玺院”开发商、中介机构双双被查处，主要原因正是在未取得现房销售手续、不具备销售条件的情况下，采取收取认筹金的形式进行违法销售。
严跃进表示，由此可见，对于实行现房销售制度的项目来说，在售房前取得现房销售手续是必须严守的“红线”。
按照国家《商品房销售管理办法》规定，商品房现售，应当符合以下条件，包括现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。
同时，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
除此之外，各地对现房销售又有具体的规定。例如，成都住建局在2023年发布的《关于支持商品住房现房销售促进行业高质量发展的通知》中，明确现房销售条件包括完成不动产首次登记；完成配建的公共服务设施；完成申请楼栋所在施工许可证所载建设内容和规划核实内容，完成新建住宅附属设施设备交付使用备案手续，项目“所见即所得、款清即交房”；承诺在销售阶段不设置抵押等。
提示：
买现房时需查看“五证”
那么，在购买现房项目时，购房者又需要特别注意哪些方面？
对此，新京报贝壳财经记者咨询开发商业内人士，其表示：“在购买现房项目时，购房者需要查看《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房现房销售备案》，证件齐全才能购买。”
严跃进指出：“从此次海南查处情况来看，主要依据《商品房销售管理办法》。考虑到现房销售的比重会增加，建议各地积极制定商品房现房销售相关管理办法等文件。做好此项工作，和今年政府工作报告提出的‘有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式’是高度契合的。同时，也应要求房企营销部门等加强学习，并据此积极宣传，让购房者更好地了解现房销售与交易模式。”
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 翟永军
